Impuestos del alquiler: qué debe declarar el propietario en la renta 2026
Hay un momento concreto que muchos propietarios temen sin decirlo en voz alta: cuando llega la campaña de la renta y toca declarar el alquiler. La cabeza se llena de preguntas incómodas —¿cuánto me va a clavar Hacienda?, ¿estaré deduciendo bien?, ¿y si me equivoco y me cae una sanción?— y la respuesta fácil es dejarlo en manos de alguien y no mirar. El alquiler se convierte así en una fuente de ingresos que produce, a la vez, una pequeña angustia recurrente.
La realidad es bastante menos amenazante de lo que parece, y conviene decirlo sin rodeos: de cada euro que cobras de alquiler, normalmente solo tributa una fracción pequeña. La ley está diseñada para que el propietario que declara bien reste sus gastos y aplique una reducción que, en el caso más habitual, deja la mitad del beneficio fuera del impuesto. El problema casi nunca es pagar de más por ley; es pagar de más por desconocimiento, o perder ventajas por declarar mal.
Esta guía te explica, en cristiano, cómo tributa el alquiler en el IRPF, qué gastos puedes descontar, cómo funciona la reducción del 50 % (que puede llegar al 90 %) y un ejemplo con números para que veas lo que de verdad acabas pagando. Los datos están actualizados a la campaña de la renta de 2026 (ejercicio 2025).
¿Cómo tributa el alquiler de vivienda en el IRPF?
El dinero que cobras por alquilar una vivienda es un rendimiento del capital inmobiliario y se integra en la base imponible general de tu IRPF, junto al resto de tus ingresos (nómina, pensiones, etc.). No tributa a un tipo fijo: se suma a tu base general y se aplica la escala progresiva, de modo que el peso del impuesto depende de tu nivel de renta total. Pero —y aquí está la clave— no tributas por todo lo que cobras, sino por el rendimiento neto reducido: ingresos menos gastos deducibles, y sobre ese resultado, una reducción de al menos el 50 %.
La fórmula, resumida, es esta:
Ingresos del alquiler − Gastos deducibles = Rendimiento neto
Rendimiento neto − Reducción (50 %–90 %) = Lo que realmente tributa
Qué gastos puedes deducir (y cuáles tienen tope)
Aquí es donde el propietario informado paga mucho menos que el que se limita a declarar la renta bruta. Puedes deducir prácticamente todos los gastos necesarios para tener el piso alquilado. La distinción importante es entre los gastos con límite y los que no lo tienen:
| Gasto deducible | Detalle |
|---|---|
| IBI, tasas y comunidad | El recibo del IBI, la tasa de basuras o alumbrado y las cuotas de la comunidad de propietarios. Sin límite. |
| Seguros | Seguro del hogar y seguro de impago del alquiler. Sin límite. |
| Suministros y servicios | Luz, agua, gas o internet, solo si los pagas tú (no si los abona el inquilino). Administración, portería y gastos jurídicos. |
| Amortización | El 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores —coste de adquisición satisfecho o valor catastral—, excluido el valor del suelo. Es el gasto que más reduce y el que más se olvida. |
| Intereses del préstamo + reparación y conservación | Intereses de la hipoteca usada para comprar o mejorar el piso y gastos de mantenerlo en uso (pintar, arreglos). Con tope: ver abajo. |
| Saldos de dudoso cobro | Rentas que el inquilino te debe y no cobras, cuando han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro. |
El único límite importante afecta a los intereses del préstamo y a los gastos de reparación y conservación: sumados, no pueden superar el rendimiento íntegro del año (lo que has cobrado de renta por ese piso). No pierdes el exceso: se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite. El resto de gastos —IBI, comunidad, seguros, amortización— no tienen ese tope.
La amortización del 3 % es el gasto fantasma: no sale de tu bolsillo cada mes, pero es plenamente deducible y suele ser la partida más grande. Olvidarla es el error más caro del propietario novato.
La reducción por alquiler de vivienda: 50 %, 60 %, 70 % o 90 %
Una vez restados los gastos, sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción que reduce aún más lo que tributa. Es la gran ventaja fiscal del alquiler de vivienda habitual. La Ley 12/2023 cambió las reglas: para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 la reducción general bajó del 60 % al 50 %, pero introdujo porcentajes mayores para incentivar precios más bajos.
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en una zona de mercado tensionado con la renta rebajada más de un 5 % respecto al contrato anterior. |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o arrendamiento a una Administración Pública o entidad sin fin de lucro para alquiler social. |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato. (También es el porcentaje de los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023.) |
| 50 % | El caso por defecto: el resto de alquileres de vivienda habitual que no cumplen los requisitos anteriores. |
Tres matices que conviene grabar a fuego, porque marcan la diferencia entre aplicar la reducción o perderla:
- Solo se aplica sobre rendimientos netos positivos. Si el piso te da pérdidas ese año, no hay reducción que aplicar.
- Solo vale para la vivienda habitual del inquilino. El alquiler de temporada, turístico o de local no da derecho a ella.
- Solo se aplica sobre lo que declares tú voluntariamente. Si Hacienda aflora el alquiler en una comprobación, pierdes la reducción y tributas por el rendimiento neto completo.
Un ejemplo con números reales
Veámoslo con un caso típico: un piso alquilado como vivienda habitual por 1.000 € al mes (12.000 € al año), con contrato firmado en 2024 fuera de zona tensionada (reducción del 50 %).
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos por alquiler (12 × 1.000 €) | +12.000 € |
| IBI | −400 € |
| Comunidad | −1.200 € |
| Seguros (hogar + impago) | −400 € |
| Intereses de la hipoteca | −1.500 € |
| Reparaciones | −600 € |
| Amortización (3 %) | −2.400 € |
| Rendimiento neto | 5.500 € |
| Reducción del 50 % | −2.750 € |
| Rendimiento que tributa | 2.750 € |
El resultado es revelador: de los 12.000 € cobrados, solo tributan 2.750 €, esto es, menos de una cuarta parte. Ese rendimiento se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal. El propietario que declara solo los 12.000 € sin restar gastos ni aplicar la reducción puede pagar varias veces más de lo que le corresponde. (Las cifras son un ejemplo ilustrativo; tu caso dependerá de tus gastos reales y de tu tipo.)
Errores que te cuestan dinero (o una sanción)
La mayoría de los disgustos con el alquiler en la renta no vienen de la mala fe, sino de tres errores muy concretos:
- No declarar el alquiler. Es la vía rápida a una sanción y, además, hace que pierdas la reducción. Hacienda cruza datos y lo detecta con facilidad.
- Olvidar la amortización y otros gastos. Renunciar al 3 % de amortización o a gastos como la comunidad o los seguros es regalar dinero. Guarda todas las facturas.
- Aplicar la reducción donde no toca. Marcarla en un alquiler turístico o de temporada, o sobre un rendimiento negativo, es un error que Hacienda corrige —con recargo—.
La diferencia entre el propietario que teme la renta y el que la afronta tranquilo no es cuánto cobra, sino lo bien que documenta y declara. Unas cuentas ordenadas durante el año convierten la campaña de la renta en un trámite de diez minutos.
En resumen
- El alquiler es un rendimiento del capital inmobiliario y se integra en tu base general del IRPF.
- No tributas por lo que cobras, sino por ingresos − gastos − reducción.
- Deducibles: IBI, comunidad, seguros, suministros, amortización del 3 % e intereses + reparaciones (estos dos, con tope del rendimiento íntegro).
- Reducción: 50 % por defecto; 60 % (rehabilitación o contratos previos a 26-may-2023), 70 % (zona tensionada + joven 18-35) o 90 % (zona tensionada + renta rebajada >5 %).
- La reducción solo se aplica sobre rendimientos positivos, de vivienda habitual y declarados por ti.
- En un caso típico, de 12.000 € cobrados solo tributan unos 2.750 €.
Alquilar con las cuentas claras desde el primer día
Declarar bien el alquiler empieza mucho antes de la campaña de la renta: con un contrato sólido, un inquilino solvente y un registro ordenado de ingresos y gastos. Es exactamente el trabajo que evita sustos con Hacienda y, de paso, con el propio alquiler.
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Si quieres entender mejor el marco legal de tu alquiler, repasa también los derechos del propietario en España. Y si lo tuyo es vender en lugar de alquilar, te interesa nuestra guía de impuestos al vender una vivienda.
Ver cómo funciona para propietarios →
Preguntas frecuentes sobre los impuestos del alquiler para el propietario
Sí. Cualquier ingreso por alquilar una vivienda es un rendimiento del capital inmobiliario y debe declararse en el IRPF, tengas uno o varios pisos. No declararlo es una de las infracciones que Hacienda detecta con más facilidad, porque cruza tus datos con los del inquilino (que muchas veces deduce el alquiler o figura empadronado) y con los suministros. La buena noticia es que, tras restar gastos y aplicar la reducción, lo que realmente tributa suele ser una fracción pequeña de lo cobrado.
Depende de qué tipo de obra sea. Los gastos de reparación y conservación (pintar, arreglar una instalación, sustituir elementos en mal estado) sí son deducibles, aunque junto con los intereses del préstamo tienen un límite: no pueden superar el rendimiento íntegro (lo que cobras de renta) en ese año, y el exceso se deduce en los cuatro años siguientes. En cambio, las mejoras y ampliaciones que aumentan el valor del inmueble no se deducen directamente: se recuperan vía amortización (3 % anual).
Además de tener que pagar la cuota que dejaste de ingresar más los intereses de demora, te enfrentas a una sanción. Y hay un castigo extra que mucha gente desconoce: la reducción por alquiler de vivienda (el 50 % o más) solo se aplica sobre rendimientos que tú hayas declarado voluntariamente. Si es Hacienda quien aflora el alquiler en una comprobación, pierdes el derecho a esa reducción y tributas por el rendimiento neto completo. Declarar bien es, literalmente, lo que te da derecho a pagar menos.
No es automática en el sentido de que tú debes consignar correctamente los datos del arrendamiento en tu declaración para que el programa la aplique. Se aplica únicamente sobre el rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos), solo si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y solo si lo has declarado tú. Por defecto es del 50 %; sube al 60, 70 o 90 % en los supuestos de rehabilitación, zona tensionada o rebaja de renta que explicamos en la guía.
No. La reducción por alquiler de vivienda (50 % o superior) solo se aplica cuando el arrendamiento satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino, es decir, su residencia habitual. El alquiler de temporada, el de habitaciones o el turístico se declaran también como rendimiento del capital inmobiliario y permiten deducir gastos proporcionalmente, pero no dan derecho a esa reducción. Si además prestas servicios propios de la hostelería, puede pasar a tributar como actividad económica.
Fuentes
Ofertatucasa es una plataforma inmobiliaria que ayuda a propietarios a vender y alquilar su vivienda: subasta al alza para vender al mejor precio, y verificación de inquilinos y seguros de impago para alquilar con seguridad. Escribimos a partir de la experiencia de gestionar operaciones reales en toda España.