Guía para vender tu piso
en España

Los gastos totales para el vendedor suelen situarse entre el 5% y el 15% del precio de venta, dependiendo de la ubicación y las circunstancias de la operación. El desglose habitual incluye: comisión de la agencia inmobiliaria (entre el 3% y el 7% + IVA sobre el precio de venta, con una media nacional del 5%), plusvalía municipal (variable según ayuntamiento, valor catastral del suelo y años de propiedad), IRPF sobre la ganancia patrimonial (entre el 19% y el 28% sobre el beneficio obtenido, aplicado por tramos progresivos), gastos de notaría (entre 600 € y 875 € según el valor de la escritura), certificado energético (entre 60 € y 130 €), nota simple del Registro de la Propiedad (entre 4 € y 15 €) y, si existe hipoteca, gastos de cancelación registral (entre 400 € y 1.000 €). Por ejemplo, para un piso vendido por 200.000 € con una comisión del 5%, solo los honorarios de la agencia supondrían 10.000 € + IVA (12.100 €). En Ofertatucasa, publicar es gratis. Solo pagas 1.089 €, impuestos incluidos, si vendes por tu precio, o 1.089 € + 25% del extra si vendes por más gracias a la subasta al alza. Si no vendes, no pagas nada.

Son conceptos opuestos. En una subasta judicial, un banco o juzgado malvende una propiedad embargada a precio de derribo: el precio baja hasta que alguien la compra. En una subasta al alza, tú fijas el precio mínimo de tu vivienda y los compradores solo pueden pujar hacia arriba, nunca hacia abajo. Es el modelo que utilizan las casas de subastas de lujo como Christie's y Sotheby's para vender propiedades por encima de su precio de partida. En Ofertatucasa aplicamos este mismo sistema: publicas tu piso gratis, organizas las visitas en un solo día y abres la subasta. Los compradores verificados compiten entre ellos y empujan el precio al alza. Si ninguna puja te convence, no vendes y no pagas nada. Tú mantienes el control en todo momento.

La mayoría de herramientas online (Idealista, Fotocasa, Tinsa) estiman el valor de tu vivienda basándose en precios de anuncio: lo que otros vendedores piden, no lo que los compradores pagan. El precio de anuncio está inflado de media un 6-8% respecto al precio de venta real registrado ante Notariado. Para saber cuánto vale tu piso de verdad necesitas tres datos: el precio de venta real de propiedades similares cerradas ante notario en tu zona, cuántos compradores activos buscan vivienda en tu barrio ahora mismo, y la tendencia de precios reales en los últimos 6 meses. En Ofertatucasa ofrecemos un informe de valoración gratuito que cruza datos de transacciones reales del Notariado con la demanda activa de compradores verificados en nuestra plataforma. Sin coste, sin compromiso y sin el sesgo de los precios inflados de los portales. Así fijas un precio basado en lo que se paga, no en lo que otros desean cobrar.

En España, la comisión de una agencia inmobiliaria tradicional oscila entre el 3% y el 7% del precio final de venta, más IVA (21%). La media nacional se sitúa en torno al 5%. Para una vivienda de 200.000 €, eso supone entre 6.000 € y 14.000 € + IVA. Algunas inmobiliarias online ofrecen tarifas fijas de entre 1.000 € y 5.000 €, aunque normalmente con un servicio más limitado. Lo habitual es que la comisión la pague el vendedor, según el contrato de encargo de venta firmado con la agencia. No existe un límite legal para las comisiones en España: el importe es libremente pactado entre las partes. Lo importante es comparar no solo el porcentaje, sino qué incluye. Ofertatucasa no es una inmobiliaria: es una plataforma donde publicas gratis y los compradores pujan al alza. Solo pagas 1.089 €, impuestos incluidos, si vendes por tu precio, o 1.089 € + 25% del extra si vendes por más. Si no vendes, no pagas nada. Compara eso con los 10.000-14.000 € de una agencia tradicional.

Depende del tipo de reforma, el estado del piso y el mercado local. Una reforma integral en España cuesta entre 800 € y 1.250 € por metro cuadrado. Para un piso de 80 m², eso puede suponer entre 64.000 € y 100.000 €. La clave es si esa inversión se recupera (y supera) en el precio de venta. Las reformas que más retorno generan son las que mejoran cocina y baño (pueden incrementar el valor entre un 10% y un 15%), mejorar la eficiencia energética (ventanas, aislamiento), y pequeñas actualizaciones estéticas (pintura, suelos). Las reformas integrales solo compensan si el piso está en una zona de alta demanda y el precio post-reforma justifica la inversión. Los pisos sin reformar suelen venderse con un descuento del 20% al 30% respecto al valor reformado, pero se venden más rápido a inversores y flippers que buscan precisamente ese tipo de oportunidad. En Ofertatucasa, la mayoría de nuestros inversores compran propiedades sin reformar porque su negocio es precisamente aportar esa mejora. No necesitas invertir en reforma para vender: en muchos casos, vender el piso tal cual es la opción más rentable cuando sumas los costes, el tiempo y la incertidumbre de reformar.

Según datos de mercado actualizados, el tiempo medio para vender una vivienda en España se sitúa en torno a los 73 días (poco más de 2 meses), aunque varía enormemente según la zona. En grandes ciudades y zonas costeras con alta demanda (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante), un piso bien valorado suele venderse en 1 a 3 meses. En zonas céntricas de Madrid, el plazo baja a 45-60 días. En ciudades medianas o zonas con demanda irregular, el plazo se alarga a 3-6 meses. En zonas rurales o de baja demanda, puede superar los 6-12 meses. Los factores que más influyen son el precio de salida (un piso sobrevalorado un 10% puede tardar el doble en venderse), el estado de la vivienda, la calidad de las fotografías y la estrategia de comercialización. A estos plazos hay que sumar el periodo entre la firma de arras y la escritura ante notario, que suele durar 4-8 semanas adicionales. En Ofertatucasa, las primeras ofertas llegan en 48-72 horas porque no dependemos del comprador particular que busca en portales: exponemos directamente a inversores verificados con capacidad de compra inmediata.

Al vender una vivienda en España, los principales impuestos para el vendedor son tres. El IRPF sobre la ganancia patrimonial, que se aplica por tramos progresivos: 19% para los primeros 6.000 € de ganancia, 21% entre 6.000 € y 50.000 €, 23% entre 50.000 € y 200.000 €, 27% entre 200.000 € y 300.000 €, y 28% por encima de 300.000 €. La ganancia se calcula restando el valor de adquisición (precio de compra + gastos e impuestos pagados + reformas justificadas) al valor de transmisión (precio de venta − gastos de la venta). Segundo, la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento del valor del suelo urbano. El importe varía por municipio y puede calcularse por método real o por coeficientes. Se paga en los 30 días siguientes a la escritura de compraventa. Tercero, el IBI del año en curso, que corresponde al propietario a 1 de enero, aunque es habitual prorratearlo con el comprador. Existen exenciones importantes: reinversión en vivienda habitual (exención total si reinviertes en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años), mayores de 65 años (exención total al vender la vivienda habitual), y dación en pago para cancelar hipoteca. Es fundamental conservar todas las facturas de compra, reformas y gastos asociados, ya que son deducibles y reducen la base imponible.