Impuestos al vender una vivienda: guía completa para 2026
Vender una vivienda en España genera impuestos. Eso ya lo sabías. Lo que probablemente no sabías es cuánto exactamente, cómo se calcula y qué puedes hacer legalmente para pagar menos. Porque la diferencia entre planificar bien la venta y lanzarte sin informarte puede suponer miles de euros.
En esta guía te explicamos, con lenguaje claro y ejemplos reales, todos los impuestos que vas a afrontar al vender tu piso o casa en 2026. Sin rodeos, sin jerga legal innecesaria y con los tramos fiscales actualizados.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España?
Al vender una vivienda en España, hay tres impuestos principales que debes tener en cuenta:
1. IRPF por ganancia patrimonial
Es el impuesto que grava la diferencia entre lo que te costó el piso y lo que has obtenido por su venta. Se considera una ganancia patrimonial y se integra en la base imponible del ahorro de tu declaración de la Renta. Lo declaras en la campaña de la Renta del año siguiente a la venta.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Lo cobra tu ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. Tienes 30 días hábiles tras la firma ante notario para liquidarlo. Su cuantía depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y las ordenanzas municipales de tu localidad.
3. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Es un impuesto anual. Legalmente lo paga quien sea propietario a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo permite prorratearlo entre comprador y vendedor según los días que cada uno haya tenido la vivienda ese año. Es habitual incluir esta cláusula en el contrato de compraventa.
Si vendes por menos de lo que compraste (a pérdida), no pagas ni IRPF ni plusvalía municipal. Pero sí debes declarar la operación en la Renta. Además, esa pérdida patrimonial puede compensarse con otras ganancias en los cuatro años siguientes.
IRPF por ganancia patrimonial: cómo se calcula y cuánto se paga
El IRPF sobre la venta de una vivienda se calcula aplicando una fórmula sencilla en concepto:
Ganancia = Valor de transmisión – Valor de adquisición
- Valor de transmisión = precio de venta – gastos de la venta (comisión de agencia, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación registral de hipoteca...)
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos asociados a la compra (notaría, registro, ITP o IVA, AJD, reformas justificadas con factura...)
Guarda todas las facturas de reformas, notaría, registro y agencia inmobiliaria. Cada euro que puedas justificar como gasto reduce tu ganancia y, por tanto, tu factura fiscal. Consulta la documentación completa necesaria para vender tu piso para asegurarte de que tienes todo en orden.
Tramos del IRPF sobre ganancias patrimoniales en 2026
Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro del IRPF, con los siguientes tramos actualizados para 2026:
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.001 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Estos tramos son progresivos, lo que significa que no pagas el mismo porcentaje por toda la ganancia. Los primeros 6.000 euros tributan al 19%, los siguientes al 21%, y así sucesivamente.
Ejemplo práctico: cuánto pagas de IRPF al vender tu vivienda
Veamos un caso concreto para que lo entiendas:
- Precio de compra: 150.000 €
- Gastos asociados a la compra (notaría, registro, ITP, etc.): 12.000 €
- Valor de adquisición total: 162.000 €
- Precio de venta: 230.000 €
- Gastos de la venta (agencia, plusvalía, certificados): 8.000 €
- Valor de transmisión: 222.000 €
Ganancia patrimonial: 222.000 – 162.000 = 60.000 €
Ahora aplicamos los tramos:
- Primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €
- De 6.001 a 50.000 € (44.000 €) al 21% = 9.240 €
- De 50.001 a 60.000 € (10.000 €) al 23% = 2.300 €
Total IRPF a pagar: 12.680 €
Ese es el importe que deberás incluir en tu declaración de la Renta del año siguiente a la venta.
Plusvalía municipal: qué es y cómo funciona en 2026
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU) es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano durante el tiempo que has sido propietario.
Desde la reforma de noviembre de 2021, existen dos métodos de cálculo, y puedes elegir el que te resulte más favorable:
Método objetivo
Se aplica un coeficiente (que varía según los años de tenencia) al valor catastral del suelo. Los coeficientes se actualizan anualmente en los Presupuestos Generales del Estado. Es el método tradicional y, en general, más previsible.
Método real
Se calcula sobre la ganancia real obtenida en la venta, aplicando al valor catastral del suelo el porcentaje que representa la ganancia respecto al precio de venta. Es más ventajoso cuando la ganancia real es pequeña en relación al valor catastral.
El ayuntamiento debe aplicarte el método que resulte más favorable para ti si así lo solicitas.
Si vendes a pérdida (por debajo del precio de compra), puedes solicitar la exención de la plusvalía municipal. Deberás acreditarlo con las escrituras de compra y venta. Tienes 30 días hábiles desde la firma ante notario para liquidar o solicitar la exención.
Exenciones y formas legales de pagar menos impuestos
La legislación fiscal española contempla varias exenciones y beneficios que pueden reducir considerablemente tu factura fiscal al vender una vivienda:
1. Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido (total o parcialmente) en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF. Requisitos clave:
- Tienes un plazo de 2 años (antes o después de la venta) para reinvertir.
- Debe ser tu vivienda habitual (haber residido al menos 3 años, salvo excepciones como traslado laboral, separación o fallecimiento).
- Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional al importe reinvertido.
2. Mayores de 65 años: vivienda habitual
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir. Es una de las exenciones más generosas del sistema fiscal español.
3. Mayores de 65 años: segunda vivienda o inmueble
Si tienes 65 o más años y vendes una segunda vivienda u otro inmueble, puedes beneficiarte de la exención si destinas el importe obtenido a constituir una renta vitalicia a tu favor, con un límite de 240.000 euros. Tienes 6 meses desde la venta para constituirla.
4. Dación en pago
Si entregas tu vivienda habitual al banco para cancelar tu deuda hipotecaria (dación en pago), la ganancia patrimonial está exenta de IRPF, siempre que no dispongas de otros bienes suficientes para pagar la deuda.
5. Coeficientes de abatimiento (viviendas compradas antes de 1995)
Si adquiriste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar los coeficientes de abatimiento, que reducen la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Existe un límite acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión (sumando todas las ventas a las que hayas aplicado este beneficio).
Gastos deducibles que reducen tu factura fiscal
Cuantos más gastos puedas justificar documentalmente, menor será tu ganancia patrimonial y, por tanto, menos impuestos pagarás. Estos son los principales gastos deducibles:
Gastos que puedes sumar al valor de adquisición
- Gastos de notaría en la compra
- Gastos de Registro de la Propiedad en la compra
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA pagado al comprar
- AJD (Actos Jurídicos Documentados)
- Coste de reformas y mejoras realizadas en la vivienda, siempre con factura (no valen recibos sin IVA ni pagos en efectivo sin justificar)
Gastos que puedes restar del valor de transmisión
- Comisión de la agencia inmobiliaria
- Plusvalía municipal pagada por el vendedor
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca
Los intereses y comisiones de la hipoteca que has pagado durante la vida del préstamo NO son deducibles como gasto de adquisición. Solo se consideran deducibles los gastos directamente vinculados a la compra o venta del inmueble.
No residentes: retención del 3%
Si eres no residente fiscal en España y vendes un inmueble en territorio español, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3% del precio de venta como pago a cuenta de tu IRPF (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Esta retención es un anticipo. Si el impuesto real que te corresponde es menor que ese 3%, puedes solicitar la devolución de la diferencia presentando el modelo 210 ante la Agencia Tributaria. Los no residentes tributan a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia patrimonial (si son residentes en la UE/EEE) o del 24% (resto de países).
¿Cuándo se declaran y pagan estos impuestos?
| Impuesto | Plazo de pago/declaración | Modelo/Trámite |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Declaración de la Renta del año siguiente (abril-junio) | Modelo 100 |
| Plusvalía municipal | 30 días hábiles tras la escritura | Modelo del ayuntamiento |
| IBI | Según calendario del ayuntamiento | Recibo domiciliado o presencial |
| Retención 3% (no residentes) | El comprador lo ingresa en 1 mes | Modelo 211 |
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Nota legal: Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional. La normativa tributaria puede variar. Consulta siempre con un asesor fiscal cualificado antes de tomar decisiones basadas en esta información.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IRPF si vendo mi casa a pérdida?
No. Si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición, no hay ganancia patrimonial y por tanto no pagas IRPF por la venta. Sin embargo, estás obligado a declarar la operación en tu declaración de la Renta. Además, esa pérdida patrimonial puede compensarse con otras ganancias del ahorro durante los cuatro años siguientes.
¿Cuánto se lleva Hacienda por la venta de una casa?
Depende de la ganancia obtenida. En 2026, los tramos del IRPF sobre ganancias patrimoniales van del 19% (para los primeros 6.000 euros) hasta el 28% (para ganancias superiores a 300.000 euros). Cuanto mayor sea la ganancia, mayor será el porcentaje medio efectivo. A esto se suma la plusvalía municipal, cuyo importe varía según el municipio y los años de propiedad.
¿Puedo desgravar las reformas que hice en mi casa?
Sí, siempre que tengas factura oficial que las acredite. Las reformas y mejoras realizadas en la vivienda se suman al valor de adquisición, reduciendo así la ganancia patrimonial sobre la que tributas. Es imprescindible conservar las facturas con IVA desglosado. Los pagos sin factura o en dinero negro no son deducibles.
¿Qué pasa si vendo y compro otra casa en menos de 2 años?
Si la vivienda que vendes y la que compras son ambas tu vivienda habitual, puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual. La ganancia patrimonial queda total o parcialmente exenta de IRPF, en proporción al importe reinvertido. El plazo es de dos años, ya sea antes o después de la venta.
¿La plusvalía municipal la paga el vendedor o el comprador?
Legalmente, la plusvalía municipal la paga el vendedor en las compraventas. Es un impuesto que recae sobre quien transmite el inmueble. Aunque en algunas operaciones se negocie otra distribución en el contrato privado, ante el ayuntamiento el obligado tributario es siempre el vendedor. En caso de herencias o donaciones, quien paga es el adquirente (heredero o donatario).
¿Qué ocurre si no declaro la venta de mi vivienda?
Hacienda cruza datos con notarías, Registro de la Propiedad y Catastro, por lo que detectará la operación. No declarar la venta puede acarrear sanciones de entre el 50% y el 150% de la cuota no ingresada, además de intereses de demora. También podrías perder el derecho a aplicar determinadas exenciones. Es imprescindible declarar la operación, incluso si has vendido a pérdida.
¿Se paga IRPF por vender un piso heredado?
Sí, si hay ganancia patrimonial. El valor de adquisición del piso heredado es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones (más los gastos de la herencia: impuestos, notaría, registro). Si vendes por un precio superior a ese valor, la diferencia es ganancia patrimonial y tributa en el IRPF con los tramos habituales del ahorro.